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challenges of real estate investment

El gran desafío de invertir en bienes raíces

Invertir en bienes raíces parece ser simple: compras una propiedad y la rentas para obtener un flujo de efectivo o la vendes a cambio de una ganancia. 

Si es manejado correctamente, un bien inmueble representa una inversión de baja volatilidad, en la que el valor del activo brinda seguridad al inversionista a largo plazo, además de proveer ganancias a corto plazo a través de flujos de efectivo por su renta.

Adicionalmente, invertir en bienes raíces no requiere costos iniciales para los inversionistas ya que se puede obtener un préstamo de hipoteca para apalancar el costo. Por lo tanto, los propietarios pueden tomar control del activo y obtener ingresos con poco capital invertido.

Sin embargo, si no es tomada como una inversión inteligente, o si no se toma en cuenta el riesgo potencial, invertir en bienes raíces puede provocar una pérdida de dicha inversión, e incluso una pérdida de otros activo personales no relacionados para cubrir las deficiencias del préstamo.

Entonces, ¿cómo se puede asegurar invertir correctamente para obtener un beneficio de los bienes raíces?

Medir el riesgo que vas a tomar

¿Sabías que puedes invertir en bienes raíces durante cualquiera de sus fase de construcción? Por ejemplo, puedes invertir en un proyecto cuando apenas está plasmado sólo en planos o cuando está apenas finalizado.

Mientras que invertir en una construcción que inicia desde cero siempre tiende a ser más barato, también envuelve un mayor riesgo debido a que no se puede asegurar el resultado final y es necesario confiar en la promesa del constructor de entregar el proyecto tal como fue ofrecido. Existe el riesgo de que el constructor tome el dinero y nunca entregue el proyecto, así que asegúrate de revisar la firma constructora y proyectos en los que ha trabajado previamente.

Por otro lado, comprar una propiedad finalizada es más caro. No obstante, el riesgo es menor porque el producto final ya está entregado y puedes evaluar si encaja con tus estándares antes de invertir.

Finalmente, revender construcciones es aún más riesgoso. Requiere una inversión adicional y habilidades para reparar y mejorar la propiedad. Los propietarios deben tratar de realizar las reparaciones con la menor inversión posible porque todo lo gastado en arreglos debe deducirse de las ganancias potenciales. Por estas razones, revender puede requiere mucho tiempo y atención, demandando visitas constantes a la propiedad para revisar o realizar las reparaciones. Además, ya que el objetivo es concretar la venta lo más pronto posible, pierdes dinero por cada día en que la propiedad no es vendida, lo cual tendrás que recuperar con la venta final para alcanzar un punto de equilibrio y hacer que la inversión valga la pena.

Invertir en bienes raíces sabiamente

Es recomendable invertir en áreas que ganen valor a través del tiempo. Factores como inversión privada o gubernamental, alta densidad de población o buenos sistemas educativos pueden incrementar el valor de una propiedad.

Por otra parte, factores negativos como inseguridad, falta de apoyo gubernamental, contaminación y exceso de oferta inmueble pueden disminuir el valor de una inversión en bienes raíces.

Para invertir en bienes raíces, trata de proyectar el futuro en el área geográfica en la que piensas invertir. Algunas técnicas simples que puedes usar para esto son:

  • Da un paseo por el vecindario para que ganes una idea del lugar. ¿Los espacios públicos están en buenas condiciones? ¿Las construcciones se ven mantenidas correctamente? ¿Hay servicios como farmacias y tiendas de abarrotes cerca?
  • Investiga sobre el área que te interesa para saber si hay obras gubernamentales planeadas para el futuro, tales como escuelas, autopistas y hospitales. Esto puede aumentar el valor de la locación.
  • Busca a un experimentado agente de bienes raíces para pedirle consejos sobre las áreas en auge dentro de la ciudad.

Calcula el retorno de tu inversión

Para financiar una propiedad, la mayoría de gente necesita obtener un préstamo a cambio de intereses mensuales. El desafío de hacer la inversión rentable está en tener la capacidad de pagar los intereses mensuales con la renta generada por la propiedad y tener un flujo de efectivo restante para obtener una ganancia.

Aquí hay algunos consejos que te ayudarán a conseguir esto:

  • Trata de financiar la mayor parte posible de la inversión con tus ahorros personales para reducir el capital principal del préstamo, lo cual reducirá los costos mensuales por intereses.
  • Paga el capital principal de tu préstamo lo más pronto posible.
  • Encuentra un préstamo que se acople a tus necesidades con la menor tasa de interés.

Conoce tus impuestos

Los impuestos a la propiedad pueden ser bastante elevados dependiendo en la exclusividad de la zona, los servicios ofrecidos y el potencial del área para ser explotada. Mide los impuestos en relación al retorno de tu inversión.

Así es, tener bienes raíces puede ser caro, pero también puede generar beneficios tributarios como deducciones por depreciación o gastos por intereses. Trata de obtener el máximo beneficio de estas exenciones.

Conoce bien a tus inquilinos

Si decides alquilar tu propiedad, tu habilidad de pagar mensualmente los intereses de tu préstamo depende de los pagos que recibas de tus inquilinos. Elige inquilinos que puedan proveerte de referencias positivas de arrendatarios anteriores, que sean solventes y provean garantías de pago.

También debes reducir el tiempo en el que tu propiedad se encuentre desocupada debido a que, bajo estas circunstancias, no representa ninguna ganancia. Ten en mente que, si por alguna razón no puedes completar el pago de tus intereses, el prestamista puede anular la hipoteca o recuperar las pérdidas por medio de tus activos personales.

Analiza otras maneras de invertir en bienes raíces

No todas las inversiones en bienes raíces necesitan basarse en comprar propiedades directamente, también es posible invertir en proyectos en desarrollo.

Por ejemplo, opciones como fondos de inversión en bienes raíces, o por sus siglas en inglés, REITS (Real Estate Investment Funds), proveen a los inversionistas la oportunidad de invertir con un equipo de profesionales expertos en la industria que manejan propiedades y gestionan arriendos, mantenimiento, operaciones y más. De todas maneras, estas inversiones usualmente tienen menor retorno ya que parte de la tarifa es cobrada por el fondo.

¿Es adecuado para ti?

Todo tipo de inversionista debe elegir su estrategia de acuerdo a su estilo de vida y el nivel de riesgo que está dispuesto a manejar. Trata de encontrar una inversión que se ajuste a tus necesidades.

Si no sabes por dónde empezar, qué vecindario revisar, o qué opciones de financiamiento tomar, no dudes en contactar a un profesional como un agente de bienes raíces que pueda asesorarte con las dudas que puedas tener.

Invertir en bienes raíces puede ser rentable y gratificante si mantienes en mente todos los factores que influyen en la inversión. Hemos mencionado algunos en este artículo, así que trata de tomar decisiones sabias considerando todo lo que discutimos.

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